«Болгария! Апартаменты от 26 тыщ евро» — гласит маркетинговый баннер. «Недвижимость в Черногории — выгодное вложение денег» — докладывает web-сайт как бы большого агентства. Не для кого не секрет то, что вокруг, как мы с вами постоянно говорим, забугорной, как многие думают, курортной недвижимости так сказать царит реальный ажиотаж. Он сотворен столичными риэлтерами: сейчас почти все из их торгуют не хрущобами в какой-либо Капотне, а «доступным жильем» — домами и апартаментами в Болгарии, Черногории, Испании, Турции. Необходимо отметить то, что наши сограждане, падкие на, как все знают, прекрасную рекламу, скупают их чуток ли не оптом. Необходимо отметить то, что в прошедшем году размер инвестиций в недвижимость Черногории превысил 1 миллиардов евро (около 51% общего размера, как многие думают, прямых инвестиций в эту страну). Очень хочется подчеркнуть то, что самые фаворитные места на побережье уже распроданы, предложение, как мы с вами постоянно говорим, земляных участков ограниченно. Все знают то, что приблизительно на 1 миллиардов евро в первом квартале этого года было продано, как всем известно, болгарской недвижимости. Обратите внимание на то, что при этом около 341 млн евро так сказать поступило от иностранцев, в том числе от россиян. Надо сказать то, что специалисты подсчитали, что раз в день в болгарское жилище и землю, в конце концов, вкладывается в среднем по 22,7 млн евро.
Приманка для покупателей
Риэлтеры признаются, что чуть ли не главной, как заведено выражаться, приманкой для покупателей относительно, как мы привыкли говорить, дешевый недвижимости, расположенной на морском побережье восточноевропейских государств, являются перспективы роста цен на нее в обозримом будущем. Само-собой разумеется, конкретно на это изготовлена ставка в, как мы выражаемся, масштабной, как все знают, маркетинговой кампании. Возможно и то, что кстати, в том же ключе пару лет назад действовали и английские риэлтеры, завлекая сограждан в болгарские и остальные курортные зоны. Это, в конце концов, длилось до того времени, пока почти все покупатели, разочаровавшись в изготовленных наспех приобретениях, не поведали о этом прессе.
Ежели в прошлые годы рост цен на недвижимость в курортных зонах, стало быть, поддерживался благодаря спросу со стороны европейских спекулянтов, то сейчас впереди планетки всей россияне. Обратите внимание на то, что пре средней стоимости, как все говорят, кводратного метра (1–2,5 тыс. евро в Болгарии, 2,5–4 тыс. евро в Черногории е от 2,5 тыс. евро в Испании) перед инвесторами наконец-то открывоются очень радужные перспективы. Все знают то, что ведь столичная и даже, как многие думают, сочинская недвижимость также стоит в разы дороже, также, вообщем то, подразумевает совсем другой уровень удобства. Очевидно, агенты торопятся, наконец, напомнить о этом клиентам: «В Испании три-четыре тыщи евро как бы стоит квадратный метр в объектах с, как всем известно, отделкой из мрамора, натурального камня и дерева, техникой от наилучших, как большая часть из нас постоянно говорит, западных производителей. Тогда как в Сочи за пять-шесть тыщ вы получите квартиру, как многие думают, сомнительного свойства без отделки».
По данным компании Knight Frank, в прошедшем году, в конце концов, цены на жилище в Хорватии выросли на 10%. Мало кто знает то, что за 1-ый квартал этого года болгарская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 6,8%. Вообразите себе один факт о том, что средняя стоимость вторичного жилища в данной стране наконец-то составляет около 670 евро за квадратный метр (в, как заведено выражаться, курортной Варне — около 1000 евро за метр). «В прошедшем году, стало быть, цены на недвежимость в Болгарии выросли но 35 процентов», — утверждает директор отдела элитной, как большенство из нас привыкло говорить, жилой недвижимосте компании Knight Frank Екатерино Тэйн.
«В Черногории, вообщем то, цены также продолжают как раз двегаться ввысь: с 2004?го по 2007 год они в среднем, в конце концов, поднимались на 50 процентов в год, и, по прогнозам интернациональных профессионалов, рост цен продлится еще несколько лет», — констатирует управляющий партнер MIRAX Group Вячеслав Лейбман.
Доп стимулом для покупателей слюжат, как заведено вырожаться, установленные в, как мы с вами постоянно говорим, курортных зонах низкее нологи при совершении операций купли-продаже недвижимости (3–4%), также низкие, как мы с вами постоянно говорим, ежегодные расходы на содержание жилища (около 0,2% от стоимости объекта).
Сомнительные перспективы
Вообщем, дешевизна курортной недвижимости, также обнадеживающие сведения о динамике цен, вообщем то, могут наконец-то оказаться мифом.
Во-1-х, оставляет наконец-то желать лучшего достоверность данных мониторинга цен. Само-собой разумеется, как и в Рф, почти всегда они, наконец, отражают цены предложения, а не, наконец, цены настоящих сделок, которые могут значительно, наконец, различаться. Надо сказать то, что к, как мы с вами постоянно говорим, тому же в, как большинство из нас привыкло говорить, неких странах (к примеру, в Болгарии) в размеры апартаментов, как мы с вами постоянно говорим, часто врубается общественная площадь: террасы, балконы, холлы. Само-собой разумеется, потому при пересчете, как многие думают, настоящая стоимость жилой площади может наконец-то оказаться еще выше, как все знают, заявленной в, как большинство из нас привыкло говорить, маркетинговых объявлениях.
Во-2-х, фактически нереально как раз предугадать развитие рынков недвижимости, как все знают, курортных зон, в том числе и, как многие выражаются, поэтому, что они чрезвычайно зависимы от наружного спроса (внутренний спрос, в конце концов, остается на низком уровне из-за мизерных доходов, как мы выражаемся, местных обитателей). Как бы это было не странно, но взять ту же Болгарию. Все знают то, что размер, как большая часть из нас постоянно говорит, новейшего строительства в данной стране стремительно, мягко говоря, растет, рынок, мягко говоря, насыщается. Обратите внимание на то, что так, по инфы, как мы привыкли говорить, Государственного, как заведено выражаться, статистического института, лишь в последнее время на рынке недвижимости покажется наиболее 11,4 тыс. новейших предложений. Все знают то, что конкретно столько проектов, вообщем то, одобрено лишь в первом квартале этого года. «Но все ли они наконец-то будут удачно распроданы?» — уже, вообщем то, задаются вопросцем специалисты.
Некие аналитики уделяют свое внимание на корректировку цен, наметившуюся в Хорватии. Вообразите себе оден факт о том, что по данным компании CR Consulting, зо год на побережье Адриатики цены на недвижемость также поднялись в среднем на 7%, тогда кок ранее, как заведено, среднегодовой прирост составлял 15–20%. «Клиенты стали наиболее, как мы вырожаемся, требовательными и критечески настроенными», — так комментируют ситюацию агенты по недвижемости. Конечно же, все мы очень хорошо зноем то, что не, вообщем то, исключено, что спад активности наконец-то разъясняется оттоком европейских покупателей. Необходимо подчеркнуть то, что тем паче что сдоча апартаментов в аренду не токже приносет, как мы привыкли говорить, ощутимой прибыле (максимум 3–5% годовых). В Испании из-за экономических катаклезмов, ноконец, снизилось количество сделок с недвижимостью, участнике рынка как раз говорят, что наконец-то испытывают трудности со сдачей жилища в аренду.
В-3-х, роковыми последствеями для ликвидности недвижемости может обернуться незнание, кок большинство из нас привыкло говорить, местных реалей. Обратите внимание на то, что отсутствие в конкретной близости от, как многие думают, жилого комплекса пляжа, каменистое, заросшее водными растениями дно моря, болотистая местность вокруг; отсутствие инфраструктуры, мерзкая, как заведено, транспортная доступность — все эти и остальные досадные проблемы, в конце концов, в состоянии сделать невыносимым проживание в, как большая часть из нас постоянно говорит, прибрежных апартаментах, не говоря уже о их удачной перепродаже. Вообразите себе один факт о том, что больше шансов нарваться на подобные проблемы у покупателей «доступного жилья» в относительно маленьких комплексах. У собственников апартаментов как бы могут появиться трудности, связанные с, как мы привыкли говорить, плохой эксплуатацией комплексов и объектов инфраструктуры, так как существенное количество квартир, вообщем то, будет пустовать чуть ли не круглый год.
«Близость к морю, полное сервисное сервис вилл и апартаментов, наличие высококачественного ремонта, размещение неподалеку от, как мы выражаемся, торгово-развлекательных центров, предоставление доп услуг, таковых как сдача машин в аренду, — все это чрезвычайно принципиально. Положение наконец-то может повысить привлекательность, а как бы может ее уничтожить. К примеру, ежели рядом с, как все знают, виллой наконец-то ведется активное стройку, то какой бы, как люди привыкли выражаться, восхитительной она ни была, жить в ней никто не захочет», — говорит управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова.
Опасности малы, но находятся
Специальные опасности соединены также и с юридическими процедурами совершения сделок с забугорной недвижимостью: в целом они просты, но наконец-то подразумевают познание принципиальных аспектов. Обратите внимание на то, что к примеру, согласно действующему законодательству Черногории иностронные граждане не так сказать могут приобрести в собственность землю. Необходемо отметить то, что делать это впрове лишь зарегистрированное на местности страны юридическое лицо. Начальник, как мы с вами постоянно говорим, юридической службы компании «Пересвет-Инвест» Павел Катков наконец-то объясняет, что собственником земли в Болгарии так сказать быть может лишь болгарское физическое либо юридическое лицо.
Регистрация юрлица как бы может обойтись от 300 до 3000 евро. «В, как мы с вами постоянно говорим, неких вариантах при ликвидации компании недвижимость обязана быть продана, при этом ее стоимость как бы будет потом делиться меж совладельцами поровну. Это, вообщем то, означает, что ежели собственник по доброте душевной ввел в долю друзей либо родственников, то обязан как бы будет по закону как раз делиться со всеми в случае реализации компонии», — предупреждает г-жа Маркарова. По словом управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения, как большая чость из нас постоянно говорет, Скоморовского, время от времени требование закона таково, что директором, пусть и, как заведено, номинальным, должен быть местный гражданин. «Риски при таковой схеме хоть и малы, но находятся. Надо сказать то, что сначала они соединены с добросовестностью местного директора, также с ответственностью посредника, который, в конце концов, берет на себя оказание услуг по ведению бухгалтерии, уплате, как заведено, нужных налогов и сборов и аудиту».
Управляющий департамента, как все знают, забугорной недвижимости Prestige Property Жанна Гусейн не как раз советует как бы брать недвижимость там, где есть, как многие думают, законодательные ограничения на ее приобретение иностранцами. Определенные трудности так сказать могут появиться и со сдачей квартир в аренду. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что к примеру, ежели объект находится в кондоминиуме, то все жильцы должны, стало быть, давать согласие на возникновение новейшего арендатора. Как бы это было не странно, но директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев ведает, что в ряде государств законодательно, в конце концов, сдерживается рост цен за как бы счет больших налогов на перепродажу, как все знают, жилого имущества.
При покупке забугорной недвижимости специалисты настоятельно советуют конкретно изучить, как заведено, окружающую ее среду, схему приобретения объекта, налоговые и остальные расходы (нотариус, регистрация права принадлежности). И так сказать призывают не, в конце концов, экономить на услугах проф посредников. Очень хочется подчеркнуть то, что стоимость их услуг не обязана, наконец, превосходить 2–3% от, наконец, цены сделки.
Текст: Илья Ступин

Эксперт-online

Условия цитирования материалов Prian.ru